Debiti in Condominio: Chi Paga, il Vecchio o il Nuovo Proprietario?
Acquistare una casa in condominio può nascondere insidie, specialmente quando si tratta di debiti pregressi. Una delle domande più frequenti che ci si pone è: se il condominio ha debiti, chi è tenuto a pagare, il vecchio o il nuovo proprietario? La risposta non è sempre semplice e dipende da diversi fattori, ma la legge è piuttosto chiara: in molti casi, il nuovo acquirente è responsabile in solido con il venditore per i pagamenti non effettuati nell'anno del rogito e in quello precedente.
Approfondiamo insieme come funziona nei diversi scenari.
Il Nuovo Acquirente è Coinvolto nei Debiti del Condominio?
Immaginiamo che un condominio abbia accumulato debiti verso dei fornitori, ad esempio per la manutenzione delle aree comuni. I fornitori, per recuperare il credito, potrebbero rivolgersi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo che obblighi il condominio a saldare le fatture.
Può capitare che, mentre questa procedura è in corso, un condomino venda il proprio appartamento senza informare l'acquirente di questi pagamenti pendenti. Dopo la stipula del rogito, il nuovo proprietario potrebbe ricevere una diffida di pagamento dal creditore del condominio, che gli chiede di versare quanto dovuto in base ai millesimi della sua unità immobiliare.
A questo punto, il nuovo acquirente può certamente chiedere al vecchio proprietario di farsi carico del debito, contratto quando era lui il condomino. Tuttavia, il vecchio proprietario potrebbe non essere disposto a pagare. Come si procede in questi casi? La Corte di Cassazione ha stabilito che, in presenza di un condominio con debiti, la responsabilità può ricadere sia sul vecchio che sul nuovo proprietario.
Debiti dei Condomini Verso il Condominio: Spese Ordinarie e Straordinarie
Vediamo ora cosa succede quando i singoli condomini hanno debiti diretti con il condominio stesso.
Spese Ordinarie: Secondo l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, in caso di morosità nel pagamento delle spese condominiali ordinarie, il condominio può esigere il pagamento sia dal vecchio che dal nuovo proprietario. L'amministratore, quindi, ha la facoltà di agire nei confronti di uno o dell'altro per il recupero delle somme dovute nell'anno in corso e in quello precedente al rogito.
Spese Straordinarie: Per quanto riguarda le spese straordinarie, la situazione è diversa. Il debito in questo caso ricade su chi rivestiva la qualifica di condomino al momento dell'approvazione dei lavori di ristrutturazione in assemblea condominiale. È la delibera di approvazione dei lavori che fa sorgere l'obbligo di pagamento, non l'effettiva esecuzione degli stessi.
Chi Paga i Debiti Verso i Fornitori Esterni in Caso di Vendita?
Se un fornitore esterno non è stato pagato da un condominio, la legge prevede che il creditore possa rivalersi in prima battuta sul condominio stesso, aggredendo il conto corrente condominiale. Se questo non dovesse essere sufficientemente capiente, il fornitore può rivolgersi ai singoli condomini, iniziando da quelli morosi e poi, eventualmente, rivalendosi su tutti gli altri in proporzione ai rispettivi millesimi.
Ma se uno di questi condomini ha comprato la casa dopo l'insorgenza del debito, chi dovrebbe pagare tra l'acquirente e il venditore? La Corte di Cassazione ha chiarito che il debito è a carico di chi, nel momento in cui il debito è sorto, rivestiva la qualifica di condomino. Questo principio si applica anche ai debiti verso terzi e aiuta a determinare la responsabilità in caso di compravendita.
Importante: Questo contenuto ha scopo puramente informativo e non ha valore prescrittivo. Per un'analisi strutturata e personalizzata su ciascun caso specifico, si raccomanda sempre la consulenza di professionisti abilitati in materia legale e condominiale.
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