Mutui, a cosa serve l’estinzione parziale e come fare richiesta alla banca
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In quali casi si verifica
- In primo luogo, a rendere possibile l’estinzione parziale del mutuo è una disponibilità economica aggiuntiva che viene utilizzata per abbattere la somma residua del prestito. Il capitale extra - che quindi si decide di non investire in altro ma di usare per il mutuo - può arrivare da diverse fonti, come per esempio l’entrata in possesso di un’eredità, la vendita di un immobile o la vincita al Superenalotto. A prescindere dalla natura del denaro, le risorse mirano a rendere più sostenibile il piano di ammortamento.
- Come cambia la rata
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- Come detto, l’estinzione parziale può essere utilizzata per alleggerire l’importo della rata mensile. Dal capitale versato in anticipo sul debito residuo, la banca non potrà richiedere più alcun interesse per tutta la durata rimanente del mutuo. Ipotizzando, per esempio, di versare 5mila euro su un capitale residuo di 32mila che prima dell'estinzione generava una rata di 500 euro, la nuova rata mensile verrà ricalcolata tramite una proporzione tra la vecchia e la quota di debito rimanente
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I paletti delle banche
- Considerato il dispendio di risorse economiche e di personale, l’accesso all’estinzione parziale può incontrare limitazioni da parte delle banche. Fermo restando il diritto del mutuatario a richiedere l’estinzione parziale in qualsiasi momento, anche subito dopo la firma del contratto, alcuni istituti di credito possono prevedere delle clausole che impediscono il ricorso nei primi mesi del piano di ammortamento
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I costi della procedura
- In secondo luogo, le banche possono ammettere l’estinzione parziale solo con il versamento di un importo minimo in modo da coprire, come detto, i costi della procedura. Di conseguenza, è sempre importante leggere bene il contratto che può prevedere anche il pagamento di una penale per l'estinzione anticipata. In questo caso la penale andrà calcolata sulle sole somme anticipate alla banca
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Quando conviene l'estinzione
- Per chi intende accorciare la durata del mutuo o ridurre l’importo della rata mensile, la scelta dipende dal piano di ammortamento. Nella maggior parte dei piani, definiti “alla francese”, la quota di interessi da pagare all’inizio del prestito è più elevata rispetto alla quota capitale. Una proporzione destinata a mutare nel corso degli anni quando la quota di interessi cala progressivamente mentre a salire è l’importo sul capitale.
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Esempio di piano alla francese
- Ipotizzando un mutuo a 30 anni con rata mensile da 800 euro, nei primi anni 600 euro sono destinati al pagamento degli interessi mentre 200 vanno a coprire la quota capitale. Dopo 10 anni, la proporzione porta ad un pareggio con entrambe le voci che pesano 400 euro. Verso la fine del piano di ammortamento, gli interessi costano 200 euro mentre 600 vanno per la quota capitale. Di conseguenza se l’obiettivo è quello di abbattere gli interessi, il ricorso all’estinzione parziale potrebbe convenire di più nei primi anni.
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La sentenza della Cassazione
- Per quanto riguarda eventuali costi per la procedura di estinzione anticipata del mutuo -parziale o totale -, una recente sentenza della Cassazione (n. 14836/2024), ha ribadito il diritto al rimborso di una quota di spese sostenute come per esempio l’apertura della pratica, l’assicurazione o gli interessi.
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I costi per il mutuatario
- In generale, l’estinzione parziale esclude costi ulteriori al mutuatario che deve limitarsi a fare richiesta alla banca. Spetterà poi all’istituto di credito valutare la fattibilità dell’operazione attraverso una stima delle entrate che si andranno a conseguire con il pagamento degli interessi.
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Come fare richiesta
- Per il cliente che desidera ricorrere all’estinzione anticipata dal mutuo è necessario l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno alla propria banca. Nella missiva, il cliente chiede di provvedere a inviare il calcolo della somma da versare e allega una copia del documento di identità e del codice fiscale.
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I tempi di risposta
- Entro trenta giorni, la banca è obbligata a rispondere e in caso di via libera, il mutuatario procede al versamento che può essere corrisposto tramite assegno circolare intestato alla banca o bonifico con causale indicata dall’istituto stesso.
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Le differenze con la surroga
- L’estinzione parziale del mutuo non è il solo istituto che interviene per rendere più sostenibile un mutuo sottoscritto. A differenza dell'estinzione anticipata, la surroga dà per esempio la possibilità di trasferire il prestito acceso con una banca ad un’altra che propone condizioni più vantaggiose. Anche in questo caso il trasferimento avviene il modo gratuito e senza oneri notarili. In ogni caso, al cliente l’istituto può presentare una controproposta sui tassi di interesse. Fonte : tg24.sky.it
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Antonio Ciccotti - agente immobiliare
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