lunedì 25 agosto 2025 Nessun commento

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Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: rischi e tutele per chi acquista

 

Acquistare una casa è un passo importante, ma può nascondere insidie inaspettate. Una delle più complesse da affrontare è la scoperta di un abuso edilizio commesso dal precedente proprietario. Molti acquirenti si chiedono: "Chi risponde di un abuso edilizio? Io, che ho appena comprato la casa, o chi l'ha realizzato?".

La risposta a questa domanda non è scontata e la legge prevede una serie di responsabilità e tutele. Vediamo insieme cosa fare e quali sono i rischi.

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Chi sono i responsabili dell'abuso edilizio?

 

La normativa italiana stabilisce che la responsabilità penale per un abuso edilizio ricade su chi ha commesso materialmente l'illecito:

• Il proprietario dell'epoca: colui che ha commissionato l'opera abusiva.

• Il direttore dei lavori: il professionista che ha supervisionato la realizzazione dell'opera.

• Il committente: chi ha ordinato i lavori.

• L'esecutore materiale: la ditta o l'impresa che ha eseguito i lavori.

La responsabilità penale, essendo personale, non può essere trasmessa al nuovo proprietario. Tuttavia, l'acquirente si trova in una posizione delicata, in quanto la demolizione dell'opera abusiva, la sanzione amministrativa e i relativi oneri ricadono sull'immobile, e di conseguenza sul suo attuale proprietario.

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Cosa fare se si scopre un abuso edilizio dopo l'acquisto?

 

Se scopri un abuso edilizio dopo aver acquistato un immobile, puoi agire legalmente per tutelarti. La giurisprudenza ha stabilito che la vendita di un immobile con gravi irregolarità edilizie è considerata un vizio grave, che può portare alla risoluzione del contratto di compravendita o alla richiesta di una riduzione del prezzo.

L'acquirente ha la possibilità di:

1. Richiedere la risoluzione del contratto: se l'abuso è talmente grave da rendere l'immobile non commerciabile, puoi chiedere al giudice di annullare il contratto e riavere i soldi versati.

2. Richiedere una riduzione del prezzo: se l'abuso è sanabile e hai sostenuto le spese per regolarizzare la situazione, puoi chiedere un risarcimento pari ai costi sostenuti.

Attenzione: i termini per agire in tribunale sono stretti. Di solito si hanno 10 anni dalla data di vendita per l'azione di risoluzione e 1 anno dalla scoperta dell'abuso per la richiesta di risarcimento. È fondamentale agire tempestivamente, magari con l'aiuto di un avvocato specializzato.

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Cosa fare se si eredita un abuso edilizio?

 

Ereditare un immobile con un abuso edilizio è una situazione ancora più complessa. A differenza dell'acquisto, dove il venditore ha l'obbligo di garantire la commerciabilità dell'immobile, l'erede non ha la possibilità di fare causa al defunto.

Gli eredi si trovano a ereditare sia i beni che i "vizi" dei beni stessi. Questo significa che:

• Ereditano le responsabilità amministrative: la richiesta di demolizione o la sanzione pecuniaria si rivolge a loro in quanto nuovi proprietari.

• Non ereditano la responsabilità penale: la colpa penale rimane del defunto e si estingue con la sua morte.

I rischi a cui gli eredi vanno incontro sono principalmente la richiesta di demolizione dell'opera abusiva da parte del Comune e le sanzioni pecuniarie correlate. È cruciale verificare la situazione urbanistica dell'immobile prima di accettare l'eredità, magari con il supporto di un tecnico o di un notaio.

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Si può vendere un immobile con abuso edilizio non sanabile?

 

La risposta è no. La legge prevede che, al momento della vendita, gli immobili debbano essere conformi alla situazione urbanistica e catastale. Un abuso edilizio non sanabile rende l'immobile di fatto non commerciabile. Il notaio ha l'obbligo di verificare questa conformità prima di stipulare l'atto di vendita. Se l'abuso viene scoperto, l'atto è nullo.

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Quando ci sono abusi sanabili?

 

Non tutti gli abusi edilizi sono uguali. Esistono abusi sanabili e abusi non sanabili.

Un abuso è considerato sanabile quando l'opera abusiva, pur non essendo stata autorizzata al momento della costruzione, sarebbe stata conforme ai regolamenti edilizi vigenti sia al momento della sua realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria. In questo caso, è possibile presentare una domanda di sanatoria al Comune, pagando una sanzione e regolarizzando la situazione.

Un abuso è invece non sanabile quando l'opera realizzata non rispetta i regolamenti edilizi. In questo caso, l'unica opzione è la demolizione.

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Conclusione

 

La compravendita immobiliare richiede la massima attenzione. Per evitare spiacevoli sorprese, è fondamentale affidarsi a un tecnico (geometra, architetto) che verifichi la conformità urbanistica dell'immobile prima di firmare il contratto preliminare. Se si scopre un abuso, è sempre meglio affrontarlo prima della compravendita, concordando con il venditore le spese e le modalità per la sanatoria, o rinegoziando il prezzo. In questo modo, l'acquisto sarà sereno e privo di rischi futuri..

Antonio Ciccotti  -  agente immobiliare 

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