Titolo: Acquisto Immobiliare 'Sottobanco': I Rischi e le Conseguenze per Chi Salta l'Agenzia
Nel dinamico mondo delle compravendite immobiliari, il ruolo dell'agente è fondamentale: unisce domanda e offerta, offre consulenza, gestisce le complessità burocratiche e garantisce trasparenza e sicurezza. Tuttavia, a volte, può capitare che un cliente, dopo aver usufruito dei servizi di un'agenzia per visionare un immobile o esserne venuto a conoscenza tramite essa, tenti di "scavalcare" l'intermediazione per concludere l'affare direttamente con il proprietario. Ma cosa succede in questi casi? Quali sono i rischi e le conseguenze legali?
Il Principio Fondamentale: Il Diritto alla Provvigione
Il Codice Civile italiano è chiaro in merito al diritto dell'agente immobiliare alla provvigione. L'articolo 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (venditore e acquirente) se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Questo significa che, una volta che l'agenzia ha svolto la sua attività di intermediazione, mettendo in relazione le parti e rendendo possibile la conclusione dell'affare, il suo diritto alla provvigione sorge.
Quando si Configura lo "Scavalcamento"?
Lo "scavalcamento" si verifica quando, nonostante l'intervento dell'agenzia, le parti decidono di concludere la compravendita in autonomia, escludendo l'agente e, di conseguenza, il pagamento della provvigione. Questo può accadere in diversi modi:
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Contatto Diretto Post-Visita: Il cliente visita l'immobile con l'agenzia e poi, successivamente, contatta direttamente il proprietario per trattare e chiudere l'affare.
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Informazione Tramite Agenzia: Il cliente viene a conoscenza dell'immobile in vendita tramite l'agenzia (annunci, passaparola veicolato dall'agenzia, ecc.) e poi cerca il contatto diretto con il venditore.
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Patto Fiduciario Fraudolento: Venditore e acquirente si accordano per disconoscere l'intervento dell'agenzia al fine di non pagare la provvigione.
È importante sottolineare che il diritto alla provvigione sorge anche se l'affare non è concluso alle medesime condizioni inizialmente proposte dall'agente, purché vi sia un nesso di causalità tra l'attività di intermediazione e la conclusione dell'affare.
Il Risarcimento Richiedibile dall'Agenzia Immobiliare
Se l'agenzia può dimostrare il nesso causale tra la propria attività e la conclusione dell'affare e il tentativo di elusione del pagamento della provvigione, ha pieno diritto a richiederne il pagamento. Non si tratta solo della perdita del guadagno, ma di un vero e proprio danno subito dall'attività professionale.
L'agenzia può agire legalmente per ottenere:
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Il pagamento della provvigione dovuta: Che rappresenta il danno diretto subito.
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Un risarcimento per il danno ulteriore (danno emergente e lucro cessante): In alcuni casi, l'agenzia potrebbe chiedere un risarcimento aggiuntivo per i costi sostenuti (pubblicità, tempo impiegato, ecc.) e per il mancato guadagno che avrebbe potuto derivare da altre opportunità perse a causa dell'impegno su quell'affare. Questo, sebbene più complesso da dimostrare, non è escluso.
La giurisprudenza in questi casi è tendenzialmente favorevole all'agente, soprattutto quando è palese l'intento di eludere il pagamento. Elementi come il modulo di visita firmato, la corrispondenza e le testimonianze possono essere prove decisive.
Perché è Meglio non Tentare di "Scavalcare"?
Oltre alle implicazioni legali e al rischio di dover affrontare cause e spese legali ben superiori alla provvigione, "scavalcare" un'agenzia è una pratica eticamente scorretta e mina la fiducia nel settore. L'agente immobiliare non è un semplice "apri-porta", ma un professionista che offre un servizio di valore.
In Conclusione
Affidarsi a un professionista immobiliare è una garanzia di serietà e sicurezza. Tentare di eludere il pagamento della provvigione, oltre a essere una violazione contrattuale e legale, espone a rischi e costi maggiori di quanto si possa immaginare. Per venditori e acquirenti, la strada migliore è sempre quella della trasparenza e del rispetto del lavoro altrui, garantendo così una compravendita serena e priva di spiacevoli sorprese.
Antonio Ciccotti - agente immobiliare
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Antonio Ciccotti
agente immobiliare Habitare
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(centro storico) Napoli
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