Chiunque operi nel settore immobiliare o stia pensando di ristrutturare casa si imbatte prima o poi in due acronimi fondamentali: CILA e SCIA. Spesso confusi, rappresentano il confine tra un lavoro eseguito a norma e un possibile abuso edilizio che potrebbe bloccare una compravendita.

In questo articolo vedremo le differenze operative, i costi e quando utilizzare l’una o l’altra.

 

1. Che cos'è la CILA? (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)

La CILA è lo strumento utilizzato per la cosiddetta manutenzione straordinaria "leggera". Si applica a tutti quegli interventi che non toccano le parti strutturali dell'edificio (pilastri, travi, muri portanti) e non ne modificano la volumetria o la destinazione d'uso.

Quando si usa la CILA:

• Ridistribuzione degli spazi interni: abbattere un tramezzo (non portante) per creare un open space.

• Rifacimento impianti: installazione o sostituzione integrale dell'impianto idrico, elettrico o di riscaldamento.

• Frazionamenti o accorpamenti: unire due appartamenti o dividerne uno, a patto di non toccare le strutture.

• Sostituzione infissi: se diversi per materiali o dimensioni dai precedenti (ma senza alterare la facciata).

Operatività: I lavori possono iniziare immediatamente dopo il deposito telematico al Comune. È sempre necessaria l'asseverazione di un tecnico abilitato (architetto, geometra o ingegnere).

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2. Che cos'è la SCIA? (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

La SCIA riguarda interventi più complessi, definiti di manutenzione straordinaria "pesante" o ristrutturazione edilizia. La differenza sostanziale è che qui si va a intervenire sulla "scheletro" dell'immobile o sul suo aspetto esterno.

Quando si usa la SCIA:

• Interventi strutturali: apertura di una porta in un muro portante, rifacimento del tetto, consolidamento delle fondazioni.

• Modifiche del prospetto: apertura di nuove finestre o balconi che cambiano l'estetica dell'edificio.

• Cambio di destinazione d'uso: ad esempio, trasformare un magazzino in un'abitazione (ove consentito dagli strumenti urbanistici).

Operatività: Anche in questo caso i lavori possono iniziare subito, ma il Comune ha 30 giorni di tempo per verificare la documentazione e, se necessario, ordinare l'interruzione dei lavori o richiedere modifiche.

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3. Differenze Fondamentali a colpo d'occhio

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4. Perché è vitale per chi vende o compra casa?

Nel settore immobiliare, la regolarità edilizia è tutto.

1. Conformità Urbanistica: Un immobile con tramezzi spostati senza CILA è considerato "difforme". Questo può impedire l'ottenimento di un mutuo o rendere nullo l'atto di vendita.

2. Bonus Fiscali: Per accedere alle detrazioni (50% ristrutturazione, Ecobonus, ecc.), è obbligatorio che i lavori siano coperti dal titolo edilizio corretto. In assenza di CILA o SCIA, si rischia la decadenza dei benefici e il recupero delle somme da parte dell'Agenzia delle Entrate.

3. Stato Legittimo: Con il recente decreto "Salva Casa", è diventato ancora più importante distinguere tra varianti leggere e variazioni essenziali.

5. Operatività: i passi da seguire

Se devi avviare una pratica, l'iter standard prevede:

1. Incarico al Tecnico: Sopralluogo e rilievo dello stato di fatto.

2. Verifica Vincoli: Accertarsi che l'immobile non sia in zone vincolate (paesaggistiche, storiche).

3. Presentazione: Invio telematico tramite lo sportello SUE del Comune.

4. Fine Lavori: Una volta terminati i cantieri, il tecnico deve depositare il certificato di collaudo finale e procedere, se necessario, all'aggiornamento della planimetria catastale (DOCFA).

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CILA, SCIA e Decreto Salva Casa: La Nuova Guida per il Settore Immobiliare .

Le Novità del "Salva Casa" 2024/2025: Cosa Cambia?

Il recente decreto ha semplificato la vita a molti proprietari, rendendo meno rigidi i confini tra ciò che è conforme e ciò che è considerato "abuso". Ecco le tre novità principali:

A. Le Nuove Tolleranze Costruttive

Prima, ogni scostamento superiore al 2% dalle misure del progetto originale era un abuso. Oggi, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze sono parametrate alla superficie dell'immobile:

• 2% per unità sopra i 500 mq;

• 3% tra 300 e 500 mq;

• 4% tra 100 e 300 mq;

• 5% per gli immobili sotto i 100 mq.

Nota Operativa: Se la tua difformità rientra in queste percentuali, non serve una sanatoria: l'immobile è considerato già in regola.

B. Sanatoria Semplificata per le "Parziali Difformità"

È diventato più facile sanare piccoli interventi (come lo spostamento di una finestra o di un tramezzo) realizzati in passato senza CILA o SCIA. È stato superato il dogma della "doppia conformità": oggi basta che l'opera rispetti le norme urbanistiche attuali e le norme edilizie dell'epoca in cui fu realizzata.

C. Cambi di Destinazione d'Uso

Passare da ufficio ad abitazione (o viceversa) all'interno delle zone urbane è ora molto più semplice e, in molti casi, attuabile con una SCIA, riducendo la burocrazia e i tempi d'attesa.

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6. Il Capitolo Sanzioni: Quanto costa l'errore?

Dimenticare di presentare una pratica o presentarla in modo errato comporta costi certi. Ecco il tariffario aggiornato:

• CILA Tardiva: Se presenti la comunicazione mentre i lavori sono già in corso, paghi € 333 (riduzione di due terzi della sanzione piena).

• CILA in Sanatoria: Se i lavori sono finiti e devi regolarizzare per vendere, la sanzione fissa è di € 1.000.

• SCIA in Sanatoria: Qui il calcolo è più complesso. Si paga una somma pari al doppio dell'aumento del valore dell'immobile conseguente ai lavori, con un minimo di € 516 e un massimo che può superare i € 10.000 nei casi più gravi (sebbene il Salva Casa abbia introdotto tetti massimi per le sanatorie semplificate).

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7. Operatività Immobiliare: Consigli per l'Agente e il Proprietario

Nel mercato odierno, la Relazione Tecnica Integrata (RTI) è diventata lo standard. Prima di firmare un preliminare, è fondamentale che un tecnico verifichi:

1. La corrispondenza tra Stato di Fatto, Catasto e Comune: Spesso la planimetria catastale è corretta, ma al Comune (titolo abilitativo) il progetto è diverso. In questo caso, prevale il Comune: l'immobile ha un abuso.

2. L'abitabilità: Senza la chiusura corretta di una SCIA, spesso manca il certificato di agibilità, documento richiesto da molti acquirenti e banche per il mutuo.

3. Le opere "Libere": Ricorda che alcuni interventi (come vetrate panoramiche amovibili VEPA, pergotende o abbattimento barriere architettoniche) oggi non richiedono né CILA né SCIA, grazie alle recenti semplificazioni.

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Conclusione

Il panorama legislativo 2024/2025 ha aperto finestre di opportunità per regolarizzare immobili che prima erano "invendibili". Tuttavia, la distinzione tra CILA e SCIA resta il pilastro per non incorrere in sanzioni o, peggio, in denunce penali (previste per le mancanze gravi su SCIA strutturale).