venerdì 12 dicembre 2025 Nessun commento

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 Ultimo Ostacolo Prima del Rogito: Cosa Succede se un Venditore si Ammala o Muore?

 

La data del rogito notarile è fissata, le valigie sono quasi pronte, e il sogno immobiliare sta per diventare realtà. Ma cosa succede se, proprio il giorno prima della firma, uno dei venditori (o dei comproprietari) ha un grave problema di salute o, nella peggiore delle ipotesi, decede?

È una situazione rara, ma che può bloccare il processo di compravendita. Vediamo come la legge gestisce questi imprevisti e quali sono i passi obbligatori per sbloccare l'atto.

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🤒 Scenario 1: Problema di Salute e Impedimento a Firmare

 

Se il venditore (o uno dei comproprietari) è vivo ma non può essere presente all'atto per un grave impedimento fisico (ricovero, convalescenza, malattia improvvisa), la conseguenza immediata è una sola: l'atto non può essere stipulato nella data prevista.

Per legge, il notaio deve accertare la volontà e la capacità di agire di tutte le parti. Se una parte è assente, l'atto è nullo.

 

📝 Come si Sblocca la Situazione? (Se la persona è Capace)

 

Se la persona è cosciente e mantiene la sua piena capacità di intendere e di volere, le soluzioni più rapide sono due:

1. Rinvio Semplice: Si fissa una nuova data non appena la persona potrà presentarsi in studio notarile.

2. Procura Speciale: Se l'impedimento è solo fisico ma la persona è lucida, può firmare una Procura Speciale a favore di una persona fidata (es. un co-venditore o un familiare). Questa procura autorizzerà il rappresentante a firmare il rogito in nome e per conto del venditore impedito.

   • Attenzione: La procura deve essere ricevuta da un notaio. A seconda della situazione, il notaio o un suo incaricato potrebbero doversi recare presso il luogo in cui si trova l'ammalato (es. in ospedale o a casa) per farla firmare legalmente.

 

⚖️ L'Intervento del Giudice (Se la persona non è Capace)

 

Se il problema di salute è così grave da far dubitare della capacità di intendere e di volere del venditore, l'unica via percorribile è l'intervento del Tribunale.

I familiari dovranno avviare la procedura per la nomina di un Amministratore di Sostegno o di un Tutore. Solo dopo che il Giudice Tutelare avrà autorizzato l'atto, l'Amministratore o il Tutore potrà firmare il contratto di vendita al posto dell'interessato.

Importante: Questo iter giudiziario è necessario per tutelare il venditore e può comportare un allungamento dei tempi significativo.

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⚰️ Scenario 2: Decesso del Venditore Prima del Rogito

 

Questa è la situazione più complessa. Se il venditore (o uno dei comproprietari) muore prima della firma dell'atto, l'immobile (o la sua quota) entra immediatamente a far parte dell'asse ereditario.

Il contratto preliminare (compromesso) non può più essere concluso con il venditore originale. La trattativa viene sospesa e l'acquirente dovrà attendere che subentrino i nuovi proprietari: gli eredi.

 

⏳ I Passaggi Obbligatori per gli Eredi

 

Per poter finalizzare la vendita, gli eredi devono compiere una serie di adempimenti legali, che sono indispensabili e seguono un ordine preciso:

1. Dichiarazione di Successione: Presentazione della dichiarazione fiscale all'Agenzia delle Entrate per liquidare le imposte dovute.

2. Accettazione dell'Eredità: Gli eredi devono accettare formalmente l'eredità del defunto.

3. Trascrizione dell'Accettazione: Questo è il passaggio chiave. L'accettazione dell'eredità deve essere trascritta nei Registri Immobiliari. Solo da questo momento, i terzi (come l'acquirente) avranno la certezza legale che gli eredi sono i nuovi titolari dell'immobile.

 

📅 Quando si può Stipulare l'Atto?

 

L'atto di vendita può essere stipulato solo dopo che la trascrizione dell'accettazione dell'eredità è stata completata.

I tempi per completare la successione possono variare da qualche settimana a diversi mesi, a seconda della complessità del patrimonio ereditato, del numero di eredi coinvolti e della loro velocità di agire.

Saranno gli eredi a doversi presentare davanti al notaio per concludere la vendita, rispettando (se possibile) le condizioni pattuite nel compromesso firmato dal defunto. Se tra gli eredi ci sono minorenni o persone non capaci, sarà necessaria l'ulteriore autorizzazione del Giudice Tutelare.

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✅ La Regola d'Oro: Contattare il Notaio

 

In tutte queste circostanze impreviste, la prima e unica cosa da fare è avvisare immediatamente il notaio che ha in carico la pratica.

Il notaio è l'unico professionista in grado di valutare la situazione legale specifica, consigliare il percorso più rapido e sicuro (Procura, Amministrazione di Sostegno o Successione) e gestire la comunicazione con la parte acquirente per concordare un rinvio senza innescare controversie legali.

Antonio Ciccotti  -  agente immobiliare 

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